Saat melakukan transaksi jual beli properti, seperti tanah dan bangunan, AJB adalah dokumen penting yang harus kamu pastikan keasliannya. Dokumen kepemilikan penting seperti Sertifikat IMB, Surat Hak Milik (SHM), Surat PBB, dan lainnya sama pentingnya dengan bukti transaksi jual beli ini. Karena tidak ada AJB, mengurus nama surat tanah akan menjadi sulit. Oleh karena itu, mari kita pelajari lebih lanjut apa yang dimaksud dengan AJB, serta aspek penting lainnya, di sini.

Pengertian AJB

Seperti namanya, Akta Jual Beli, atau AJB, adalah dokumen yang menunjukkan bahwa hak kepemilikan atas tanah dan bangunan telah ditransfer. Tidak dapat dibuat sendiri, jadi harus dibuat oleh PPAT yang diangkat oleh BPN, dan penandatanganan harus dilakukan di hadapan notaris.

Ingat bahwa meskipun sertifikat tanah diperlukan untuk menerbitkan AJB, AJB adalah bukti dari proses, bukan kepemilikan. Menurut Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok Agraria, sertifikat yang menunjukkan kepemilikan tanah atau properti tidak dapat dianggap sebagai AJB. Sebaliknya, mereka dapat dianggap sebagai SHM (Sertifikat Hak Milik), SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), SHGU (Sertifikat Hak Guna Usaha), atau SHSRS (Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun).

Fungsi AJB

Selama proses transaksi jual beli tanah dan bangunan, AJB adalah dokumen yang harus dimiliki. Ini karena AJB memiliki beberapa fungsi:

• Sebagai bukti sah dari transaksi jual beli rumah atau tanah yang disepakati dengan harga dan ketentuan yang telah disetujui oleh kedua belah pihak
• Sebagai bukti dalam kasus di mana salah satu pihak tidak dapat memenuhi tanggung jawabnya.
• Sebagai bukti sah bahwa kedua belah pihak telah memenuhi hak dan kewajibannya.

Syarat Membuat AJB

Setelah kamu memahami definisi akta jual beli dan elemen pentingnya. Persyaratan pembuatan AJB adalah persyaratan yang harus dipenuhi oleh semua pihak yang terlibat dalam transaksi jual beli.

Persyaratan Dokumen Untuk Pembuatan AJB Untuk Penjual

Dokumen berikut harus dilengkapi jika kamu ingin membuat AJB dari sisi penjual.

1. Fotokopi KTP elektronik

2. Fotokopi e-KTP pasangan (jika menikah)

3. Fotokopi Kartu Keluarga atau KK

4. Fotokopi Surat Nikah (untuk pemilik rumah tangga yang sudah menikah)

5. Sertifikat Tanah yang Asli dan Sudah Divalidasi dari BPN

6. Bukti pembayaran PBB selama lima tahun terakhir dan STTS (Surat Tanda Terima Setoran)

7. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Asli (Apabila Bangunan Sudah Ada di Atas Tanah)

8. Surat Roya (Jika Properti Pernah Dijaminkan ke Bank atau Perusahaan Pembiayaan Sebelumnya)

9. Surat Pernyataan Jika Tanah, Properti, atau Properti Tidak Dijadikan Jaminan

10. Surat Persetujuan dari Pasangan, Pemilik Resmi, atau Ahli Waris

Dokumen Persyaratan Pembuatan AJB Untuk Pembeli 

Dokumen berikut harus kamu penuhi jika pembeli ingin membuat AJB.

1. Fotokopi KTP elektronik

2. Fotokopi e-KTP pasangan (jika menikah)

3. Fotokopi Kartu Keluarga atau KK

4. Fotokopi Surat Nikah (untuk pemilik rumah tangga yang sudah menikah)

5. Salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

6. Surat Keterangan dari WNI

7. Bukti pembayaran PPh sebesar 5% dari nilai transaksi (opsional)

Biaya untuk Membuat AJB

Biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) ditetapkan berdasarkan nilai jual, tetapi Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah menetapkan bahwa biaya tidak boleh melebihi 1% dari nilai transaksi, dan honor untuk saksi pembuatan akta sudah termasuk dalam biaya tersebut.

Selain itu, biaya AJB disesuaikan dengan nilai transaksi saat ini, seperti yang dijelaskan di bawah ini.

Maksimal 1 persen dari total nilai transaksi harus lebih dari Rp 500.000.000.

Maksimal 0,75% dari total nilai transaksi dapat dihitung dengan mengalikan lima ratus juta rupiah dari satu milyar rupiah.

Maksimal 0,5% dari total nilai transaksi dapat dihitung dengan mengalikan 1.000.000.000 (satu milyar) dari 2.500.000.000 (dua setengah milyar).

Maksimal 0,25% dari nilai transaksi lebih dari Rp 2.500.000.000

Ini adalah penjelasan surat AJB yang harus kamu ketahui. Untuk menghindari sengketa di kemudian hari, pastikan bahwa surat izin kepemilikan satu ini diterima oleh semua properti yang kamu miliki. Semoga bermanfaat.