Di Indonesia, membeli atau menjual rumah melibatkan berbagai pertimbangan finansial yang cukup rumit, termasuk pajak yang menjadi tanggungan pembeli dan penjual. Salah satu aspek penting dalam transaksi properti adalah pajak penjualan rumah, yang dikenakan oleh pemerintah Indonesia.

Ada berbagai jenis pajak yang diberatkan baik kepada penjual rumah, maupun pembeli rumah. Artikel ini akan membahas berbagai jenis pajak yang penjual dan pembeli harus tanggung termasuk perhitungannya. Simak artikel ini hingga akhir, ya!

Pengertian Pajak Penjualan Rumah

Pajak penjualan rumah, yang juga dikenal sebagai Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM), adalah aspek penting dalam transaksi properti di Indonesia.

Pajak ini adalah pajak yang dikenakan atas penjualan barang mewah, termasuk properti tempat tinggal atau residensial bernilai tinggi. Tujuan dari pajak ini adalah untuk menghasilkan pendapatan bagi pemerintah dan mengatur pasar properti tanah serta bangunan.

Perhitungan pajak penjualan rumah di Indonesia didasarkan pada harga jual atau nilai kena pajak properti, sebagaimana ditentukan oleh pemerintah. Tarif pajak ditetapkan sebesar 20% dari harga jual atau nilai kena pajak.

Penting untuk dicatat bahwa nilai kena pajak dapat berbeda dari harga jual sebenarnya, dan ditentukan oleh pemerintah berdasarkan kriteria tertentu. Oleh karena itu, sangat krusial bagi pembeli dan penjual untuk berkonsultasi dengan otoritas pemerintah untuk menentukan nilai kena pajak properti secara akurat.

Selain itu, ada pajak yang dibebankan, baik kepada pembeli, maupun penjual rumah. Masing-masing pajak tersebut juga memiliki perhitungannya masing-masing.

Biaya yang Harus Penjual Bayar dan Cara Menghitungnya

Pajak penjualan rumah adalah pajak yang dikenakan atas penjualan properti tempat tinggal atau rumah. Pajak penjual rumah merupakan sebuah kewajiban yang harus kamu jalankan, ketika melakukan transaksi jual beli rumah. Ini karena rumah menjadi bagian dari BKP, atau barang kena pajak.

Biaya ini tidak terbatas pada PPN saja, ada banyak biaya lain yang menjadi beban baik pihak penjual, maupun pembeli. Berikut adalah beberapa biaya yang penjual harus persiapkan ketika hendak menjual rumah.

Pajak Penghasilan

Ketika menjual rumah di Indonesia, Pajak Penghasilan (PPH), berlaku atas hasil yang diperoleh dari penjualan. Undang-undang yang relevan yang mengatur hal ini adalah Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan (UU PPh).. Ketentuan khusus yang terkait dengan penjualan properti adalah Pasal 4 ayat (2) huruf b UU PPh.

Menurut Pasal 4 ayat (2) huruf b UU PPh, penghasilan yang berasal dari penjualan harta bergerak dan/atau harta tak bergerak dalam jangka waktu kurang dari lima tahun sejak saat kepemilikannya dikenai pajak penghasilan. Pajak penghasilan yang dikenakan atas keuntungan dari penjualan properti disebut sebagai PPh Keuntungan Modal.

Saat ini, tarif pajak yang berlaku untuk PPh Keuntungan Modal atas penjualan rumah adalah 5% dari keuntungan bersih. Keuntungan bersih dihitung dengan mengurangkan biaya perolehan dan biaya yang dapat dikurangkan dari harga jual properti.

Misalkan seseorang menjual sebuah rumah dengan harga jual Rp 1 miliar setelah memiliki properti tersebut selama 3 tahun. Harga perolehan rumah tersebut adalah Rp 800 juta, dan biaya-biaya yang dapat dikurangkan sebesar Rp 50 juta. Keuntungan yang diperoleh adalah sebagai berikut:

Harga Jual: Rp 1 miliar
Harga Perolehan: Rp 800 juta
Biaya yang Dapat Dikurangkan: Rp 50 juta
Keuntungan Rp 150 juta (Rp 1 miliar – Rp 800 juta – Rp 50 juta)

PPh Keuntungan Modal yang dikenakan adalah 5% dari laba bersih sebesar Rp 150 juta. Dalam hal ini, PPh Keuntungan Modal yang harus dibayarkan adalah sebesar Rp 7,5 juta (Rp 150 juta x 5%).

Biaya Notaris

Biaya notaris adalah biaya profesional yang dibebankan oleh notaris untuk jasa mereka dalam memfasilitasi dan mendokumentasikan proses pengalihan properti. Biaya notaris di Indonesia ditentukan berdasarkan struktur biaya yang diatur oleh pemerintah.

Biaya ini biasanya dihitung sebagai persentase dari nilai transaksi properti. Persentase yang tepat dapat bervariasi tergantung pada berbagai faktor, termasuk lokasi properti dan rumitnya transaksi.

Sangat penting untuk berkonsultasi dengan notaris yang memiliki reputasi baik untuk memahami berbagai biaya seperti biaya tambahan, hingga biaya layanan yang diberikan selama proses pengalihan properti.

Berikut ini adalah contoh cara menghitung biaya notaris:

Misalnya, kamu ingin menjual sebuah rumah dengan nilai transaksi sebesar Rp 1 miliar di sebuah lokasi tertentu, konsultasikan dengan notaris untuk mengetahui persentase biaya notaris yang berlaku di lokasi di mana properti dijual. Anggap saja persentase biaya notaris adalah 1,5%, maka kalikan nilai transaksi properti dengan persentase biaya notaris yang berlaku untuk menentukan jumlah biaya notaris.

Biaya Notaris = Nilai Transaksi x Persentase Biaya Notaris
Biaya Notaris = Rp 1.000.000.000 x 1,5% = Rp 15.000.000

Dalam contoh ini, biaya notaris untuk menjual rumah adalah Rp 15.000.000.

Pajak Bumi Bangunan

Pajak lain yang perlu kamu bayar adalah Pajak Bumi dan Bangunan, atau PBB. Kamu perlu membayar PBB sebelum menjual rumah, dan dengan jangka waktu satu tahun.PBB mempunyai besaran sejumlah 0,5%, dengan perhitungan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) kamu kalikan dengan NJOP sebagai dasar pengenaan pajak.

Pemerintah telah menetapkan bahwa NJKP senilai 40% untuk rumah dengan harga lebih dari satu miliar rupiah, dan 20% untuk rumah kurang dari satu miliar rupiah.

Besaran PBB adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dikalikan NJOP sebagai dasar pengenaan pajak. NJKP yang ditetapkan pemerintah adalah 40% untuk rumah dengan harga di atas Rp1 miliar, dan 20% jika harga rumah di bawah Rp1 miliar.

Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) saat menjual rumah di Indonesia melibatkan berbagai faktor, termasuk nilai properti, tarif pajak, dan peraturan setempat. Berikut adalah contoh perhitungan PBB saat menjual rumah:

Anggap saja harga jual rumah adalah Rp 2 miliar, sebagai contoh, kita asumsikan tarif PBB yang berlaku adalah 0,5% dari nilai taksiran properti. Nilai taksiran properti ditentukan oleh otoritas pajak setempat berdasarkan faktor-faktor seperti lokasi, ukuran, dan kondisi properti. Dalam contoh ini, asumsikan nilai taksirannya adalah Rp 1,5 miliar.

Kalikan nilai taksiran dengan tarif PBB untuk menentukan jumlah PBB.

PBB = Nilai Taksiran x Tarif PBB
PBB = Rp 1.500.000.000 x 0,5% = Rp 7.500.000

Dalam contoh ini, jumlah PBB yang harus dibayarkan saat menjual rumah adalah Rp 7.500.000.

Biaya yang Harus Pembeli Bayar

Selain pajak bagi penjual rumah, juga terdapat pajak untuk pembeli rumah.Berikut adalah beberapa biaya yang pembeli harus persiapkan ketika membeli menjual rumah.

Cek Sertifikat

Terdapat biaya untuk mengecek sertifikat senilai seratus ribu rupiah. Ini perlu kamu lakukan dengan tujuan memahami bahwa sertifikat rumah yang akan kamu beli, terjamin legalitasnya. Biaya cek sertifikat dapat bervariasi tergantung pada lokasi properti, biaya notaris atau pengacara yang digunakan, dan kompleksitas pemeriksaan yang diperlukan.

Biaya untuk memeriksa sertifikat umumnya termasuk biaya untuk administrasi, biaya layanan, dan berbagai biaya lain yang meliputi proses pemeriksaan dokumen, Rincian dari biaya tersebut bervariasi dan tergantung pada kesepakatan dengan pihak yang melakukan pemeriksaan sertifikat.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan tanah dan bangunan di Indonesia. Pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 tahun 1997 tentang Pemungutan Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Tujuan utama dari BPHTB adalah untuk menghasilkan pendapatan bagi pemerintah daerah. BPHTB berlaku untuk pengalihan kepemilikan atau perolehan hak atas tanah dan bangunan, termasuk rumah, apartemen, dan properti komersial. BPHTB biasanya dipungut oleh pemerintah daerah di mana properti tersebut berada.

BPHTB dihitung berdasarkan nilai transaksi atau nilai pasar properti, mana yang lebih tinggi. Tarif pajak yang berlaku bervariasi tergantung pada wilayah dan dapat berkisar dari 1% hingga 5%. Tarif pajak dan cara penghitungannya ditentukan oleh peraturan daerah.

Anggap saja kamu hendak membeli rumah dengan nilai transaksi Rp 1,5 miliar di suatu wilayah, maka Periksa peraturan daerah untuk mengetahui tarif pajak BPHTB yang berlaku. Dalam contoh ini, asumsikan tarifnya adalah 5%.

Kemudian, hitung Nilai Jual Kena Pajak. Nilai Kena Pajak umumnya didasarkan pada nilai transaksi atau nilai pasar properti yang lebih tinggi. Anggap saja nilai pasar rumah tersebut adalah Rp 1,5 miliar.

Kalikan nilai kena pajak dengan tarif pajak yang berlaku untuk menentukan jumlah BPHTB.

BPHTB = Nilai Jual Kena Pajak x Tarif Pajak
BPHTB = Rp 1.500.000.000 x 5% = Rp 75.000.000

Dalam contoh ini, jumlah BPHTB yang harus dibayarkan untuk pembelian rumah tersebut adalah Rp 75.000.000.

Pembuatan Akta Jual Beli

Pembuatan akta jual beli merupakan sesuatu yang krusial, karena akta tersebut melindungi hak-hak, serta kepentingan baik pihak penjual, maupun pihak pembeli.

Akta jual beli menjadi bukti sah tentang kepemilikan properti dan digunakan dalam proses pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Untuk memastikan proses pembuatan akta jual beli berjalan dengan lancar, disarankan untuk bekerja sama dengan notaris yang berpengalaman dan terpercaya serta memahami seluruh prosedur dan ketentuan yang berlaku.

Pembeli membayar sejumlah 1% dari transaksi yang pembeli lakukan. Umumnya biaya ini pembeli yang menanggung, kecuali ada kesepakatan lain dengan penjual.

Balik Nama Sertifikat

Balik nama sertifikat, meliputi prosedur administratif yang dilakukan untuk mengubah nama pemilik yang terdaftar pada sertifikat tanah. Proses ini biasanya dilakukan setelah terjadi peralihan kepemilikan properti, seperti dalam transaksi jual-beli atau warisan.

Untuk memulai proses balik nama sertifikat, biasanya diperlukan beberapa persyaratan dan dokumen tertentu. Dokumen-dokumen tersebut antara lain sertifikat tanah asli, salinan akta jual beli atau akta waris, dokumen identitas pemilik baru, NPWP, dan dokumen pendukung lainnya yang diwajibka instansi terkait.

Umumnya, biaya dari balik nama sertifikat ini mencapat 2 persen dari nilai transaksi yang ada.

PPN

PPN adalah pajak konsumsi yang dikenakan atas penjualan barang dan jasa, termasuk properti tempat tinggal atau residensial. PPN berlaku untuk penjualan rumah dan apartemen yang baru dibangun atau sedang dibangun. Biasanya tidak berlaku untuk pembelian properti bekas.

Tarif PPN untuk penjualan rumah umumnya ditetapkan sebesar 10% dari harga jual properti. Harga jual sudah termasuk harga pokok properti, biaya tambahan yang dikenakan oleh pengembang atau penjual, dan pajak atau bea yang terkait dengan pengalihan properti. Berikut ini adalah salah satu contoh dari perhitungan PPN ketika membeli rumah.

Asumsi bahwa kamu akan membeli rumah seharga 1.000.000.000 dan tarif PPN yang berlaku adalah 10%, maka:

Jumlah PPN = Harga Jual x Tarif PPN
Jumlah PPN = Rp 1.000.000.000 x 10% = Rp 100.000.000

Dalam contoh ini, jumlah PPN yang harus dibayarkan saat membeli rumah adalah Rp 100.000.000

Nah, itulah kewajiban pajak baik bagi penjual, maupun pembeli. Apabila kamu ingin membeli properti, pastikan kamu sudah menyiapkan biaya yang cukup membayar pajaknya, ya!